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法律维权 /

揭秘海外购房:美丽背后“陷阱”多

发布日期:2019-03-17  浏览次数:1128

近年来海外置业的门槛逐渐降低,使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中,不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动,他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛?#21335;?#24815;,加上对当地房地产市场的不了解,很多海外购房者陷入困?#22330;?/span>

根据《2017中国高净值客户海外置业展望》指出,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投?#39318;?#20026;最主要的目标。不过,海外置业真?#21335;?#22810;数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗?记者通过调查走访,揭露海外置业的多个陷阱,给您提个醒。

 

事例  购房为绿卡成一场空

 

记者在采访中发现,在海外置业的人群中,不少购房者是受?#25581;?#27665;需求所驱动,他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格,也就是所谓的“绿卡”。在房产及移民中介的渲染下,很多购房者认为这?#24509;?#31574;在国外同样适用。但事实?#24076;?#22522;?#26087;?#25152;有西方的发达国家,如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等,为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求,并不只是简单的买了房子就能马上移民,因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

今年已经40岁的李女士是一家银行的客户经理。单身且小有积蓄的她,想通过在海外购买房屋进行投?#30465;?#32463;过朋友的介绍,她认识了朋友拥有澳洲国籍的男友。经过初步的申请,她没有通过澳洲外国投资审批委员会认可,所以原本看好的房产只能由有澳洲身份的人购买。此时,朋友的男友王某成为了最合适的?#25628; ?#32463;过朋友的建议,王某先买下李女?#38752;?#22909;的房屋,之后私下找了个过户师转名给了她。

“因为是朋友的关系,我一直非常信任他们操作这件事。在买房的整个过程中,我一直在国内,甚至没有出国去看过房子。”就这样,正因为这种朋友关系,李女士在对房子?#21335;?#33410;几乎一无所知的情况下,就在墨尔本买了两个楼花。

她告诉记者,“我原本是想买两套,借此拿到澳洲永久居民身份,之后自留一套再卖一套出去。可是,当我和专业的朋友咨询之后,发现这个想法根本行不通。现在买完房子,我也根本拿不到永久居民身份。”李女士向记者介绍说,自己在海外买房,完全是听信了朋友、朋友的朋友介绍,轻信了可以拿到永久居住身份。

在了解情况之后,她决定将两套房子卖掉。可是,在她接下来进?#26032;?#25151;操作的时候,却发现房子成了烫手?#25509;螅?#26681;本卖不掉。在朋友和男朋友王某分手后回国,李女士在澳洲找不?#25581;?#20010;平台帮她做售后事宜,“再加上我的英文只是皮毛,根本无法沟通买卖房屋的事宜”。在房子空置了半年之后,越来越不值钱。?#26696;?#26412;没有人进行打理,房子甚至成了鬼屋,更加卖不出去了。现在像是废品一样扔在那里。”李女士称,自己后悔不已,觉得海外买房的决定实在是草?#30465;?/span>

 

中介低买高卖赚取额外费用

 

在海外买房涉及很多杂费,不过,有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说,给客户造成房子很便宜的印象。此外,美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称,在美国买房,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%5%。对此,某中介机构负责人告诉记者:一般来说,在美国买一套房产,要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往,则可高达10万元),机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等,房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。

市民李先生告诉记者,此前他与?#26412;?#26576;咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议,后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后,李先生得知,其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公?#23621;?#26446;先生委托的某咨询公司关系紧密。“购房过程是咨询公?#23621;?#24403;地律师及倒卖者合作完成的”。经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元,他实际损失20万欧元。

李先生认为,他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房,导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们,给我们造成?#25628;现?#30340;经济损失”。在此过程中,咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况,包括卖房者身份、二手房、真实价格等。

 

走访

 

中介只谈?#25214;?#19981;谈风险

记者来到东直门附近一家移民中介,这家中介公司是在一栋办公楼内,中介公司占据了一层。在公司内?#26131;?#22810;个外国国旗,墙上还贴着多个海外买房?#21335;?#30446;简介。一名负责接待记者的工作人员先填写了?#24509;?#36164;?#24076;?#20854;中包括个人的基本信息、收入情况以及家庭情况。记者大概填写后,一名自称是海外置业顾问的人进到屋子内,询问起记者的具体意向。

“希望投资移民还是上学呢?之前咨询过其他机构吗?”记者?#33889;?#22312;美国进行购房投资,是初次了解情况,并没有和其他机构接触过。该工作人员向记者推荐,可以用30余万元人民?#19994;?#20215;格购买位于美国中部地区某市的一间公寓。

该名工作人员向记者介绍,在购买后,可以将房屋交给公司包租,有固定?#25214;媯?#22238;报率很高,业主只需要承担物业税等即可。随后,该名工作人员拿出一些资?#24076;?#31216;其为“成功案例?#20445;?#35753;记者了解一些。但是,通过宣传资料记者发现,这套房产位于?#35760;?#20301;置偏僻、周边人口稀少。随后,记者通过网络查询发现,不少国内的投资人都在抱怨,房子难以出租,都在空置,造成了不少损失。而当地房产的税费很高,一些房东不但没有租金回报,反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。

当记者向其询?#36866;欠?#33021;成功移民轻松获利,是不是有风险时,这名工作人员告诉记者,“您要是说风险,我们和您解释之后,您自己会?#20219;?#20204;还清楚。?#27492;?#25105;们这里都是非常好?#21335;?#30446;,而且是有很多成功案例的。”这名工作人员顾左右而言他,并未正面回答记者的问题。他称:“投资都是有风险的,不管是做什么,您肯定?#20219;?#28165;楚。您要是不放心,在购房方面,我们也有专业的人员帮着您做资?#31995;畝员群?#20998;析,可以完全放心地投?#30465;!?#38543;后,记者又走访了几家中介,情况大致相同。面对记者是否能够成功移民、上学?#20219;?#39064;,他们顾左右而言他,不给?#38750;?#30340;?#20449;担?#22312;合同中也没有具体的获利保证。

 

起底

 

信息不对称造成风险?#20826;?/span>

 

记者从业内人士处了解到,海外房产?#26087;?#22312;国外有?#20064;?#24180;的发展历史,交易系?#22330;?#20132;易流程都由政府认可的经纪人、律师协助完成,资金也统一进入到监管账户,以确保交易的安全性。只要项目进行正确的审核,保证交易流程按照世界各国规定的程序进行,就不会出现安全性的问题。

“其实,这些案例都并非个案。有不少人通过海外中介或朋友在海外购房,近来,有不少客户请我们帮忙处理这些房产。”在?#26412;?#20174;事海外房产工作的王先生告诉记者,在海外购房热潮中,很多购房者都认为在当地有朋友,就可以拿到更好的楼盘,也更可靠。然而,这些所谓的朋友只是个人或者小公司,可能干两年就消失了,甚至赚一笔佣金就找不到人了。“在海外买房,找个好中介和好经纪人至关重要,一个好中介可以帮你省去很多麻?#24120;?#21738;怕交易完成后也能帮助出租管理”。

由于对海外置业的不了解,信息不对称所带来的隐患也更多。因为经济下滑等因素的影响,部分国?#19994;?#25151;价会随之下跌,而中国投资者往往对此缺乏了解,一些国内中介又会隐瞒真实情况,导致投资人损失惨重。更有甚者,开发商受到经济状况的影响,破产现象频现,导致投资人“赔了夫人又折兵?#20445;?#32416;纷不?#31232;?/span>

王先生称,海外房产进入到中国时间并不长,还处于新?#31169;?#27573;,在这一过程中也涌现了很多问题。比如,外部有很多不法代理商或者个人借用信息不?#35813;?#30340;状态希望获取暴利。他表示,一般来说,在海外买一套房产,要付给中介看房保证金、差旅费、看楼诚意金等,机票和酒店费用另计。其实,这些费用均是自行定价,没有统一标准,而且大部分费用都属“无中生有”。

他介绍,国人海外置业目前已经进入第二阶段。“第一阶段就是前十年、十五年,在海外购房的都是非富即贵的客户,买的房产标的额相当高,一般是购买当地地标性建筑,买别墅就买最好的,买酒店就买最贵的。发展至今,越来越多的购房者是中上收入阶层,或者说是中产?#20934;丁?#25454;统计,现在有10%的中产?#20934;?#26377;意在海外置业,但问题是并?#25970;?#20010;人都有实力和准确认知度来达到海外置业的水平”。

 

建议

 

海外购房最好实地考察

 

面对如此扑?#35775;?#31163;的海外置业市场,业内专家建议投资者必须事先做足功课,了解如何规避海外置业风险,谨防置业陷阱。海外置地专家杨宁先生告诉记者,市民在海外买房最?#20204;?#33258;进行实地考察。他称,有一些不法代理公司,从海外拿?#25581;?#20123;项目的资?#24076;?#20511;助中外?#38477;?#20449;息不?#35813;?#30340;情况在国内进行加价销售。购房者在购买海外房产之前,应尽量了解当地市场价格,如有机会可以到现场考察,了解周边项目房产情况?#22270;?#26684;。他称,如果实在无法抵达现场考察,?#37096;?#20197;从一些官方网站及大?#25512;分?#32593;?#26087;?#20102;解意向国?#19994;?#25151;产市场情况、交易流程及相关收费流程。

另外,他提示,常见的骗?#21482;?#21253;括一些不良开发商要求购房者将超过50%的购房资金汇到自己的账户。当购房者听到这种交易流程,一定要非常警惕。首先海外房产交易资金应汇到监管账户,监管账户受到当地房产委员会监管,账户资金在交易完成之?#23433;?#33021;挪动,因此十分安全。而且海外房产首次付款一般不会超过30%,例如美国房产首次付款只有15%,澳大利亚房产首次付款只有10%

此外,杨先生提示,所有的海外房产交易过程中都应该?#26032;?#24072;把关,律师会在过户的过程中确认授权人提供的过户信息,核对投资人护照身份和签名授权人的身份,如果出错,律师将承担责任,这样?#35789;?#36141;房者无法亲自到海外考察,一样可以安全地买到自?#21512;不?#30340;房产。

 

记者手记

 

庞大的需求 滞后的市场

这十年,是国人海外投资飞速增长的十年,买来买去,最爱的还是房子。中国企业当年“走出去?#20445;?#21487;是交了不少“学费?#20445;?#22914;今中国公民走出去海外购房置业,学费同样没少交。合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误区、房?#27425;?#20445;?#31232;?#20132;?#23376;小澳?#24149;?#20445;?#19968;个不留神,就是钱、房、绿卡全泡汤。

按理说,国人们又不是去非洲南美洲置业,看?#31995;?#22810;是欧美市场,那里有最成熟的房地产市场,成熟到都停滞了,不应?#27809;?#26377;?#25970;?#22810;丛林法则。不过,跟所有做局生意一样,有人就是要利用“信息不对称”黑你一把,陌生的语言、迥异的规则、复杂的?#20013;?#20854;间都有太多空子可钻。更何况,很多人海外买房,并不单纯是为了投资,还附加了移民、教育等多重诉求,也就更容易被绕进陷阱。

容易被骗、步步惊心,?#36766;?#24688;证明了我们服务于国人的海外置业市场?#36141;?#19981;成熟,庞大的市场并没有对接到优质放心的服务,行业还处于野蛮生长的阶段,从业者资质良莠不齐,有时甚至是劣币驱逐良币,而且一直没有口碑极佳的龙头服务企业。在监管?#24076;?#25105;们的监管手?#25105;?#30452;在成熟与丰富起来,但问题是多数仅服务于防范国?#20063;?#38754;的金融风险、?#36766;?#29359;罪等,对普通投资者的贴心服务还不足甚至滞后。我们可以寄望于未?#35789;?#22330;的完善,但现阶段,海外置业确实是个“?#38469;?#27963;?#20445;?#19968;轮采访下来,记者的建议就是,多看多听,千万别一?#32972;?#21160;,毕竟是几十万?#20064;?#19975;外?#19994;?#25237;资,您国内买个房?#36141;?#19981;得研究几大本政策、看几十套房子呢,怎么一说海外购房,就能麻痹大意呢?(来源:?#26412;?#26216;报)

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